マンションと生活改善を楽しむマガジン

排水管の各種制約事項を優先しつつコンセプトを実現するためにフロアプランを変えるに至った。その経緯を紹介する。

PS（共用排水管）の最至近にあったトイレを洗面室に統合し、３in １洗面室が最大の目的であったため、汚水管の総配管距離は４ｍと長くなった。東京都の下水は合流式で、PSの共用排水管も一本しかないにも関わらず、室内では汚水管と雑排水管が独立している。かつ、共用排水管への接続位置もそれぞれ異なっていたため（汚水管はスラブ下に埋設接続されているよう）洗面台と洗濯パン、ユニットバスの雑排水と汚水管が交差してしまう問題に直面した。交差させればその分床の高さを上げなければならない。

マンションの住システムとしての欠陥は、ハード部分である物件の保全へ組合運営というソフト部分が先行するにも関わらず、優秀なアルゴリズムが無いことだ。輪番制は管理会社の「貯金箱」になり、立候補制は一部組合員の独裁を許容してしまう。

改善策として現在取り組んでいるのが、事業企画と事業執行の分離だ。役員の負担を、企画委員会と、報酬制執行役として分離解決するコンセプトだ。

輪番制が一般化した背景は「負担」の持ち回りによる公平性確保。この「負担」の中身は事業執行であり、さらに突き詰めるとそれは多様な組合員全員を相手に、事業計画を前に進めなければならない時間的心理的負担だ。役員実務の中身である企画とその執行について、事業企画は内輪の言いっぱなしわいがや会合であれば心理的負担は低いし、拘束時間も見通せる。ある程度の規模の組合であれば、企画委員として有志を集めることは可能だ。事業企画と執行役立候補者、その報酬をここで決めればよい。企画はわいがや、執行は報酬制による負担相殺だ。

本案の今後の進展についてここで共有していきたい。

沖氏の弁；

・修繕自体は資産価値を上げない。過度な修繕意思やそれに伴う積立は疑問

・収支改善や住みやすさなど管理は理事長次第。輪番でなく、組合員は相応しい人を選出し報酬を支払うべき

まさに本サイトで訴求している「プロ理事」「自主・自衛」だ。以下「楽待」Youtubeご覧あれ。

https://youtu.be/sR9-QJu974A?si=B42i4YiVWX0ptLcm

公正取引委員会の修繕工事を巡る談合疑惑公表のおかげで組合「磨き」必要性が説明しやすくなった。修繕に関して管理会社やコンサル会社との関係をチェックすべき理由として訴求できるからだ。組合のパートナーとして下請け多重構造へ利益配分さながらの仕掛けを動かし続けていた事実は、その業界構造を含めて重大な信頼義務違反だ。

当方は直近数年で大型修繕企画を4件行ったが、管理会社提案工費との当方の企画（組合直発注・責任施工方式）による工費との差額総計はなんと3億円になる。うち最大効果を上げた案件は2億円の修繕費節約である。

修繕積立金不足と声高に騒ぐ業界メディアも要因をしっかり分析訴求してほしい。一因は上記にある。当方が支援する組合はすでに節減効果を長計に反映し、毎月の修繕積立額を2割削減した。

・築40年。腐食した排水設備

・恐るべき総会議案となった管理会社提案。否決から管理会社変更、そして組合主導の改修企画へ

・更生工事の実体