2023年の規約改定時にペット飼育禁止条項に緩和措置を設け、専有部に防音を施すことを条件に飼育を可能にした。自分が個人的に飼育したかったからではなく、温もりを求める人の自然の欲求を住システムが規制することに拒絶感があるからだ。共用部分が構造的に避けられないマンションという住システムでも第一義の用途は人が人生を送る住まいである。個々は家族を求めても必然であるのにコミュニティとして成り行きで規制を設けてしまっている状態が嫌だったからだ。

そして3年経ち初の飼育届を受領した。幼犬を抱え、夫婦で外出する姿に心が和む。このコミュニティに愛情が育まれる機会が増え、小犬一匹分でも地域社会にお金が回る。お見かけするたびに3年前の努力が報われたと感じる。

令和7年（2025年）に成立し、令和8年（2026年）4月1日から施行された区分所有法（マンション法）の改正は、老朽化マンションの管理・再生を円滑化するためのもので、集会決議の円滑化（出席者の多数決の導入など）と、所在不明区分所有者への対応強化、財産管理の仕組み導入が主な柱で、管理規約の変更が必須となる重要な改正です。 

●主な改正内容

・集会決議の円滑化:

普通決議: 原則として総会に出席した区分所有者の多数決で決議できるようになりました（旧法では欠席者を反対とみなす）。

特別決議（規約変更・共用部分変更など）: 規約変更などの特別決議も、出席者の多数決（各4分の3以上）で決議可能に緩和されました。

・所在等不明区分所有者の扱い:

裁判所が認定した所在不明区分所有者は、決議の母数（分母）から除外され、集会通知も不要に。

招集通知: 議案の要領記載が義務化され、通知期間の「伸長」のみ認められ、短縮は不可に。

・マンションの財産管理制度の創設:

管理不全のマンションに対し、適切な管理や再生を促すため、裁判所が選任する管理人が管理・再生行為を行える「マンションに特化した財産管理制度」が新設されました。

・建物・敷地の再生手法の強化:

建替え・建て替えの円滑化や、敷地売却、リノベーションなど、建物の更新・再生に向けた新たな手法が導入されます。

●施行と対応

施行日: 多くの規定は令和8年（2026年）4月1日から施行。

管理規約の変更: 改正内容に合わせ、管理規約の確認・見直し・変更（総会決議）が不可欠です。 

26年4月施工予定の区分所有法の改正に伴い、どこの組合も管理規約を改定せばならない状況で、管理会社から改定サービス提案を受けていることと思う。AIが急速に進化・普及する今、自分たちでどこまで改定作業ができるのかチャレンジしてみた。果たして現代の文殊菩薩も万人・凡人への仏であるか・・・

手順として、規約改定への参考資料、国交省から公表されている令和7年改正マンション標準管理規約を読み込ませ、次に、改定対象の現規約を読み込ませ、改定ポイントを抽出した。以下がAIの提案だ。

マンションの共有部分（配管など）からの漏水被害は、居住者にとって非常に深刻な問題です。通常、共有部分の不備による被害は、区分所有法や民法に基づき管理組合が責任を負うのが一般的ですが、ご質問の「高裁で組合側の責任が否定され、現在最高裁で争われている事案」は、これまでの実務慣行を揺るがす可能性のある重要なケースです。

この事案（福岡高裁 令和5年11月22日判決、現在上告中）の経緯と争点を整理して解説します。

1. 事案の概要と経緯

この裁判は、マンションの共有部分である「縦枝管（排水管）」からの漏水により、専有部分（部屋）に損害を受けた区分所有者が、管理組合に対して損害賠償を求めたものです。

経緯のタイムライン

1. 漏水の発生: 共有部分である排水管の腐食・破損により漏水が発生し、階下の専有部分に被害が出ました。

2. 一審（地方裁判所）: 管理組合の責任を認め、賠償を命じる判決（従来の通説に近い判断）。

3. 二審（福岡高裁）: **「管理組合に損害賠償責任はない」**として、一審判決を取り消し。

4. 現在: 原告（区分所有者）が判決を不服として最高裁判所に上訴中。

2. 福岡高裁が「責任なし」とした主な理由

なぜ高裁は、共有部分からの漏水であるにもかかわらず、管理組合の責任を否定したのでしょうか。そこには「工作物責任（民法717条）」の解釈が関わっています。

① 管理組合は「占有者」ではないという判断

民法717条では、工作物の管理に瑕疵（欠陥）があった場合、まずその工作物の「占有者」が責任を負い、占有者が注意を怠らなかったときは「所有者」が責任を負うとされています。

• 高裁の論理: 管理組合はあくまで「管理業務を行う団体」であり、共有部分を直接的に支配・利用している**「占有者」や「所有者」そのものではない**と判断されました。

• 実際の責任主体: 高裁は、共有部分の「所有者」は「区分所有者全員」であり、責任を問うなら（管理組合という組織ではなく）区分所有者全員に対して行うべきである、という趣旨の判断を示しました。

② 管理組合に「過失」がないという判断

管理組合が定期的に点検や清掃を行っていた場合、管理義務を尽くしていたとみなされ、不法行為（民法709条）上の責任も否定されました。

もしこの高裁判決が最高裁で維持された場合、今後のマンション管理に多大な影響を及ぼします。

結審した際にはその仔細を記載します。

マンションの住システムとしての欠陥は、ハード部分である物件の保全へ組合運営というソフト部分が先行するにも関わらず、優秀なアルゴリズムが無いことだ。輪番制は管理会社の「貯金箱」になり、立候補制は一部組合員の独裁を許容してしまう。

改善策として現在取り組んでいるのが、事業企画と事業執行の分離だ。役員の負担を、企画委員会と、報酬制執行役として分離解決するコンセプトだ。

輪番制が一般化した背景は「負担」の持ち回りによる公平性確保。この「負担」の中身は事業執行であり、さらに突き詰めるとそれは多様な組合員全員を相手に、事業計画を前に進めなければならない時間的心理的負担だ。役員実務の中身である企画とその執行について、事業企画は内輪の言いっぱなしわいがや会合であれば心理的負担は低いし、拘束時間も見通せる。ある程度の規模の組合であれば、企画委員として有志を集めることは可能だ。事業企画と執行役立候補者、その報酬をここで決めればよい。企画はわいがや、執行は報酬制による負担相殺だ。

本案の今後の進展についてここで共有していきたい。