管理は「磨く」の基本
マンションは戸建てと違い小社会が形成されていることです。ライフスタイルも収入も資産への考え方もルールへの順応度も用途も様々な人たちが同じ土地同じ建物に住むわけですから、立法・行政・司法の三権がある社会と同じ構造。そこには政治臭まで漂うわけです。
取るべきスタンスは積極策です。理事になって規約と規約改定・運用に関わり、また財政状況を把握しコントロールしていきましょう。自分の資産を掌に載せることが何よりも価値向上に重要です。
まずは仕組みの理解。「情報弱者」の理事会
管理組合を代表する理事と理事会、実質的に管理を委託する管理会社が基本構造。
普遍的課題が「情報格差」。管理会社に対して理事会はほとんど管理に関わるノウハウや管理業務の相場を知りません。よって管理会社の提案を理事会として承認し、決裁へ議案化することに追われます。つまり財政面で管理会社の手のひらに載っています。
住コストとしてのしかかる管理費と修繕積立金
管理会社は法人ですから、様々な規制のもとに存続しています。フロント一人雇うことにも社員としての給与だけでなく福利厚生、退職金、はたまた本社経費まで含むコストに利益を上乗せした管理委託費用となるわけです。
個人の集団が管理組合として法人のサービスを受けるのはそもそも大きな負担であることを理解しましょう。
修繕積立も住コストとしてのしかかります。積立額を決めるのが長期修繕計画です。支出の大きなものとして大規模修繕工事などがありますが、この計画もおおむね管理会社が作成します。法人ですから売り上げや利益目標達成への営業品目です。
理想は自主管理
法人とお付き合いするコスト負担を免れるには自主管理の手段があります。一方で、直接各種業者への委託するノウハウや、そもそも何をすればよいかの事業案策定のすべを心得ていなければなりません。
理事になる。障壁は輪番制
いずれにせよ避けずに状況を把握しましょう。そして情報を仕入れ改善策を仕込みましょう。
よくある理事任命の方法は輪番です。管理負担を公平にする一方で、持ち回り理事会では「情報格差」を埋めることが難しく管理会社の言いなりになる形態です。常任ポスト設定へ規約改定を提案しましょう。