マンションと生活改善を楽しむマガジン

築43年の区分マンションの賃借人からメールを受信、居室天井からの雨漏りだ。早速、スコープカメラを携え現場へ急行。共用部管理会社にも一報入れ、この一次対応に同行を求めたら快諾いただけた。

フロントと二人で現調し、天井裏スラブからの雨漏りを確認。上階床からの浸水可能性大で、その日のうちに、フロントは上階住人を訪ね、解決への協力合意を得た。

その後、専門業者の現調にて、上階居室バルコニーの防水塗装劣化による雨水侵入であると特定。

理事会へもこの状況を伝え、防水工事を計画することとなった。

問題発生の一報から対応方針まで約2週間と比較的迅速な対応が出来た背景は、理事会活動への参加である。区分所有であっても理事会に参加し、役員や管理会社との関係強化を欠かさないことだ。専有部に発生する問題の多くは共用部に原因があるからだ。物件保全を目的に活動する理事会は賃借人にとって見えない利害関係者なのだ。賃貸人として賃借人のライフラインを守る前線に身を置くことは責務であるとしているからだ。さらに投資管理上のメリットも大きい。物件保全計画に貢献できるからだ。長計など積極的に提案し、組合の保全コストの最適化と区分所有の投資管理の両方をしっかりと手のひらに載せることができる。

#漏水　#理事会　#物件保全　#マンション修繕　#賃貸借契約

以下の過去ブログの続報で、某マンション修繕の見積比較を公開する。5社中2社は疑惑対象社だ。

2023年の規約改定時にペット飼育禁止条項に緩和措置を設け、専有部に防音を施すことを条件に飼育を可能にした。自分が個人的に飼育したかったからではなく、温もりを求める人の自然の欲求を住システムが規制することに拒絶感があるからだ。共用部分が構造的に避けられないマンションという住システムでも第一義の用途は人が人生を送る住まいである。個々は家族を求めても必然であるのにコミュニティとして成り行きで規制を設けてしまっている状態が嫌だったからだ。

そして3年経ち初の飼育届を受領した。幼犬を抱え、夫婦で外出する姿に心が和む。このコミュニティに愛情が育まれる機会が増え、小犬一匹分でも地域社会にお金が回る。お見かけするたびに3年前の努力が報われたと感じる。

令和7年（2025年）に成立し、令和8年（2026年）4月1日から施行された区分所有法（マンション法）の改正は、老朽化マンションの管理・再生を円滑化するためのもので、集会決議の円滑化（出席者の多数決の導入など）と、所在不明区分所有者への対応強化、財産管理の仕組み導入が主な柱で、管理規約の変更が必須となる重要な改正です。 

●主な改正内容

・集会決議の円滑化:

普通決議: 原則として総会に出席した区分所有者の多数決で決議できるようになりました（旧法では欠席者を反対とみなす）。

特別決議（規約変更・共用部分変更など）: 規約変更などの特別決議も、出席者の多数決（各4分の3以上）で決議可能に緩和されました。

・所在等不明区分所有者の扱い:

裁判所が認定した所在不明区分所有者は、決議の母数（分母）から除外され、集会通知も不要に。

招集通知: 議案の要領記載が義務化され、通知期間の「伸長」のみ認められ、短縮は不可に。

・マンションの財産管理制度の創設:

管理不全のマンションに対し、適切な管理や再生を促すため、裁判所が選任する管理人が管理・再生行為を行える「マンションに特化した財産管理制度」が新設されました。

・建物・敷地の再生手法の強化:

建替え・建て替えの円滑化や、敷地売却、リノベーションなど、建物の更新・再生に向けた新たな手法が導入されます。

●施行と対応

施行日: 多くの規定は令和8年（2026年）4月1日から施行。

管理規約の変更: 改正内容に合わせ、管理規約の確認・見直し・変更（総会決議）が不可欠です。 

26年4月施工予定の区分所有法の改正に伴い、どこの組合も管理規約を改定せばならない状況で、管理会社から改定サービス提案を受けていることと思う。AIが急速に進化・普及する今、自分たちでどこまで改定作業ができるのかチャレンジしてみた。果たして現代の文殊菩薩も万人・凡人への仏であるか・・・

手順として、規約改定への参考資料、国交省から公表されている令和7年改正マンション標準管理規約を読み込ませ、次に、改定対象の現規約を読み込ませ、改定ポイントを抽出した。以下がAIの提案だ。