マンションと生活改善を楽しむマガジン

以下の過去ブログの続報で、某マンション修繕の見積比較を公開する。5社中2社は疑惑対象社だ。

2023年の規約改定時にペット飼育禁止条項に緩和措置を設け、専有部に防音を施すことを条件に飼育を可能にした。自分が個人的に飼育したかったからではなく、温もりを求める人の自然の欲求を住システムが規制することに拒絶感があるからだ。共用部分が構造的に避けられないマンションという住システムでも第一義の用途は人が人生を送る住まいである。個々は家族を求めても必然であるのにコミュニティとして成り行きで規制を設けてしまっている状態が嫌だったからだ。

そして3年経ち初の飼育届を受領した。幼犬を抱え、夫婦で外出する姿に心が和む。このコミュニティに愛情が育まれる機会が増え、小犬一匹分でも地域社会にお金が回る。お見かけするたびに3年前の努力が報われたと感じる。

令和7年（2025年）に成立し、令和8年（2026年）4月1日から施行された区分所有法（マンション法）の改正は、老朽化マンションの管理・再生を円滑化するためのもので、集会決議の円滑化（出席者の多数決の導入など）と、所在不明区分所有者への対応強化、財産管理の仕組み導入が主な柱で、管理規約の変更が必須となる重要な改正です。 

●主な改正内容

・集会決議の円滑化:

普通決議: 原則として総会に出席した区分所有者の多数決で決議できるようになりました（旧法では欠席者を反対とみなす）。

特別決議（規約変更・共用部分変更など）: 規約変更などの特別決議も、出席者の多数決（各4分の3以上）で決議可能に緩和されました。

・所在等不明区分所有者の扱い:

裁判所が認定した所在不明区分所有者は、決議の母数（分母）から除外され、集会通知も不要に。

招集通知: 議案の要領記載が義務化され、通知期間の「伸長」のみ認められ、短縮は不可に。

・マンションの財産管理制度の創設:

管理不全のマンションに対し、適切な管理や再生を促すため、裁判所が選任する管理人が管理・再生行為を行える「マンションに特化した財産管理制度」が新設されました。

・建物・敷地の再生手法の強化:

建替え・建て替えの円滑化や、敷地売却、リノベーションなど、建物の更新・再生に向けた新たな手法が導入されます。

●施行と対応

施行日: 多くの規定は令和8年（2026年）4月1日から施行。

管理規約の変更: 改正内容に合わせ、管理規約の確認・見直し・変更（総会決議）が不可欠です。 

26年4月施工予定の区分所有法の改正に伴い、どこの組合も管理規約を改定せばならない状況で、管理会社から改定サービス提案を受けていることと思う。AIが急速に進化・普及する今、自分たちでどこまで改定作業ができるのかチャレンジしてみた。果たして現代の文殊菩薩も万人・凡人への仏であるか・・・

手順として、規約改定への参考資料、国交省から公表されている令和7年改正マンション標準管理規約を読み込ませ、次に、改定対象の現規約を読み込ませ、改定ポイントを抽出した。以下がAIの提案だ。

マンションの管理費・修繕費の値上げが生活を圧迫し住み替えに及ぶというなんとも悲惨な事案。某放送局の不動産特集モノで取り上げられた事例だ。昨今の物価高騰・人件費高騰の余波、と括られ、取り巻く業界構造には全く触れることが無く大いに失望した。私の経験から認識するマンションを取り巻く環境は庶民にとってのディストピアを予見させるからだ。

当方の見立ては「喰われてしまった物件」だ。不動産物件サイトで見かける値付けが低い物件はほとんど管理費・修繕費が不相応に高額である。温泉付きリゾマンならまだ解るが、その実態は住民の無関心による自営・自衛の隙を取り巻く業者たちに喰われた顛末であることが多い。私はこれを「喰われた物件」と称している。もちろん設備によって修繕費は左右される。機械式駐車場はよく取り上げられる金食い設備だ。しかし自営・自衛の取組みがあれば解決は可能なのだ。仮に即解決できなくても解決策を長計に織り込む机上の計画作業だけでも、現在の月コストを落ち着かせることは可能だからだ。

自分の年金額を想定してみよう。老後のためにと購入したマンションの毎月のコストが例えば４万円ならその負担は年金に対してどれだけか。高齢者の生活など気にもかけないであろう若いフロントが無知無防備な理事会を半ば脅しながら、べらぼうな修繕工事とそれに伴う修繕費値上げ説明会を行っていた光景が今も目に浮かぶ。業界大手の管理会社だ。フロントのキャラだけではなく、工事提案を社内決裁したはずの管理会社の体質が透けて見える。

上記も含め、直近３年で修繕企画を５組合、５件策定・実施した。管理会社提案との差額は総計で３億円。３億円！を節約したのである。この恩恵を受けた組合員数は５組合３４０人、一人当たり９０万円弱の節約を手にした。これは大規模修繕一回を賄える金額に近い。つまり大規模修繕一周１５年間の修繕積立ゼロに低減できる節約額だ。管理・修繕を自分たちの手のひらに乗せなければならないと繰り返し述べる理由はこれだ。

無関心の集合体になり組合の核である理事会を放棄、民間企業に委ねれば管理も修繕も企業の売上目標に連動する。規制も無い民間企業に最重要インフラ「住」を委ねてはならない。「理事からの解放」的な甘言だらけの情報誌を組合員にばらまき、組合管理者の座を戦略的に獲りに来る大手管理会社がある。囲い込みストックビジネスをあからさまに意図しているのは明白だ。談合やら第三者管理やら、マンションを取り巻く現状にはディストピアを憂う。

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