修繕で「磨く」
小修繕をセルフでこなしてみよう。業者の選択も見積や施工の日程調整も蓄積すべきノウハウの一環。投資額の軽減へも効果的です。さらには物件を熟知でき掌に載せることになる。
水回り
鍵交換
コンセプトを形にして使ってみる
施工を依頼する
談合疑惑業者から見積取得～いまだ健在？
以下の過去ブログの続報で、某マンション修繕の見積比較を公開する。5社中2社は疑惑対象社だ。
「修繕時期を迎えた某管理組合で修繕委員会が発足した。管理会社は管理サービス専業（建設業兼業ではないの意）。修繕工事への関わり合いについては、無関与、無報酬での限定的対応、コンサル契約、などいくつかのパターンを提案中で、この姿勢から本件への売上野心は皆無状態と見た。
この状況で組合員の要望により参考見積を取得してくれた。しかし残念ながらその額は単価比較で、当方の過去事例の中の談合疑惑事例と同程度以上と高額であった。
もう「参考見積」は参考にならないのだ。長年の談合スキームによる実績が修繕工事相場を歪ませて形成してしまっているのではないか。組合は自ら相見積もりを主導するだけでは身を守れない。対象とする施工業者の実績実態調査から深ぼらねば正解に行きつけない。組合防衛マニュアルを近々提案しようと思う。」
・見積比較
すでに本件は責任施工方式を採用する決議済みのため、見積依頼対象社は施工会社である。
上記、問題の高額参考見積社も含まれている。なぜ外さなかったかと言えば管理会社が組合へ相見積もりへの参加を強く希望したからだ。
結果は下記のとおり。価格は税込み価格だ。；
G社 4455万円 談合疑惑調査対象外。コンサル社や管理会社元請案件に対応しないポリシーの業者
S社 3998万円 談合疑惑調査対象外
W社 5500万円 談合をホームページにて公式否定
N社 5665万円 談合疑惑調査対象社
Y社 5500万円 談合疑惑調査対象社 ＊参考見積提出社
（1社は業態が管理会社だったため見積比較から除外。施工会社のみ掲載）
修繕業界に根を張るWNY三社は何故か見積が同額もしくは至近額だ。
業界慣習から距離を置くGS2社との差は1千万円以上だ。
当方の直近複数事例から割り出した平均単価から本物件の修繕工事規模を算出すると税抜きで3千万円台半ばだ。税込でも4千万円が妥当だ。但しナフサショック前の事例であるため、直近の値上がりを織り込めばGS2社のみが選定対象となるだろう。
そもそも当方が本件に入り込んだのは、管理会社が取得した参考見積が6000万円と戸当たり相場を大きく逸脱していたからだ。上記のY社である。正式見積では5500万円と下げてはきたが、同業者が同額もしくは至近な見積にいまだに談合健在なのか、と感じざるを得ない。少なくとも、業界古株たちの価格感は長期の談合により狂ってしまっているのではないか。企業の体質も含め根本から改革が必要だ。公取委は引き続き調査中とのことであるが何としても全貌をつまびらかにしてほしい。
＜参考＞2025年春談合報道や派生する投稿記事
●X投稿記事：
2025年3月4日に公取委の立入検査を受けた主な20社（マンション大規模修繕工事を請負う建設会社）として、報道で次の企業名が挙げられています ：
•長谷工リフォーム（東京都港区） – 大手マンションデベロッパー長谷工コーポレーションのグループ会社で、マンション修繕工事を専門とする建設会社 。公取委の立入検査を受けています 。
•YKK APラクシー（千葉県松戸市） – 建材メーカーYKK AP傘下のマンション大規模修繕・改修工事会社 。旧「ラクシー株式会社」で、集合住宅の修繕・内装工事を手がけています 。公取委の検査対象に含まれています 。
•シンヨー（神奈川県川崎市） – マンション修繕工事の専門業者で、年間工事高100億円規模の施工実績があります 。川崎市に本社を置き、首都圏で大規模修繕工事を施工する建設会社です 。公取委の立入検査を受けました 。
•中村塗装店（東京都品川区） – 明治創業の老舗塗装工事会社で、マンション外壁塗装・補修など大型修繕工事の実績があります 。公取委の調査では品川区の本社が立ち入り検査を受けています 。
•建設塗装工業（東京都千代田区） – 建築物の塗装・防水改修を手がける専門工事会社 。千代田区に本社を置き、マンション外壁改修などの大規模修繕工事を施工しています 。公取委の立入検査対象企業の一つです 。
•日装・ツツミワークス（東京都豊島区） – 2023年に合併して発足したマンション修繕工事会社で、大京（穴吹）グループ傘下に属します 。首都圏で大規模修繕・内装改修工事を行っており、公取委の検査を受けました 。
•株式会社大和（本社：東京都） – 首都圏（東京・埼玉・神奈川・千葉）を中心にマンション大規模修繕工事を専門とする建設会社 。地域密着型の修繕業者で、公取委の調査対象に含まれると報じられています 。
•リノ・ハピア株式会社（東京都大田区） – 1964年創業の建物リニューアル企業で、マンション・集合住宅の大規模修繕や耐震補強工事を専門としています 。旧社名「渡辺物産」。首都圏に拠点を持ち、公取委の調査対象となりました 。
•株式会社富士防（神奈川県横須賀市） – 防水工事に強みを持つ大規模修繕工事会社で、首都圏のマンション・ビルの改修実績が豊富です 。創業1989年。公取委の立入検査先の一つとされています 。
•株式会社ヨコソー（神奈川県横須賀市） – 創業110年を超える老舗の建設会社で、マンション大規模修繕工事を主力事業とし年間100件以上の施工実績があります 。関東圏顧客満足度調査でも上位に挙げられる主要企業で、本件談合疑惑の調査対象とみられます 。
•建装工業株式会社（本社：東京都） – マンション大規模修繕で全国トップクラスの実績を持つ専門施工会社 。年間300件以上の修繕工事を手掛ける業界大手で、関東における主要20社の一角として名前が挙がっています 。
以上のようなマンション修繕工事の主要業者（約20社）に対し、公正取引委員会は独占禁止法違反（談合）の疑いで一斉に立入検査を実施しました 。これらの企業はマンション管理組合発注の修繕工事を巡り、受注調整（入札談合）を繰り返していた疑いがもたれています 。なお、公取委の公式発表では社名の網羅的リストは公表されていませんが、報道各社の情報を総合すると上記のような企業が検査対象に含まれていたとされています 。
**引用・出典：**公正取引委員会による立入検査報道（TBSニュース、日テレNEWSなど）および各社ホームページ
●読売新聞
。首都圏マンションの大規模修繕で談合疑い、約２０社に公取委が立ち入り検査…住民側の負担増か
2025/03/04 11:00
首都圏の分譲マンションの大規模修繕工事の入札などで談合を繰り返した疑いがあるとして、公正取引委員会は４日午前、都内などの修繕工事業者約２０社に対し、独占禁止法違反（不当な取引制限）容疑で立ち入り検査を始めた。談合で不当に修繕費用がつり上がり、住民側の負担が増えていた可能性があるという。分譲マンションの大規模修繕工事を巡り、公取委が調査を行うのは初めて。
公正取引委員会
立ち入り検査を受けたのは、「長谷工リフォーム」（東京都港区）や「中村塗装店」（同品川区）、「建設塗装工業」（同千代田区）、「シンヨー」（川崎市川崎区）、「大和」（横浜市中区）など首都圏に所在する約２０のマンション修繕を請け負う工事業者
・断片情報
談合スキームの水増し額は2～4割とのことで、当方の経験事例と一致する。引っかかった修繕工事は全体の9割。
#マンション #元請 #大規模修繕 #談合 #責任施工方式 #設計監理方式
専有部の暫定漏水対策とその意義
80年代物件は専有部漏水のリスクが高い。給湯管が寿命の短い銅管製だからだ。筆者も加害1件、被害1件の経験済み。
そのような経験から、83年築某物件の賃借人に漏水対策保全へ退去を求めたが折り合いつかず居住のまま暫定対策を施した。対策の内容、費用、そしてその意義についてまとめてみた。
バルコニー設置の給湯器から室内床下に入り、流し台やUBへと配管されている給湯管の使用を止め、樹脂管でバイパス配管を施工。経路はバルコニー壁面の差圧レジスタの穴を利用し室内に入れ、居室部分の床入隅を這わし、各給湯場所へ露出配管である。流し台には給湯用単水栓、UBにシャワー付き単水栓を設置、既設混合水栓は水のみの使用、旧給湯管は撤去せずに放置した。この対策なら在宅のまま、家具移動もほとんどなく、多少の養生のみで施工できる。
工期は半日、費用は税込みで17万円、以下が明細だ。
１．配管材
ポリブデンパイプ１６A １５M×９２０＝１３８００
同継手類 １式 ２７０７０
ポリブデンパイプ１３A ３M×７３０＝２１９０
同継手類 １式 １３８８０
２．水栓
浴槽シャワー単水栓 K１８YF １台 １１０００
キッチン自在水栓 K３３０ １台 ５７００
３．支持金具類、パテ材、SUSフレーキ管、他 １式 ５８００
４．施工費 １式 ６００００
５．養生、諸経費 １式 ２００００
小計 １５９４４０
さて、この17万円ほどの小工事の意義と意図を説明しよう。
まず直接の目的である漏水リスクは7割がた軽減できる。大半の漏水事故は銅管が原因だからだ。リスク軽減の意義は大きい、が、しかし塩ビライニング鋼管製の給水管の漏水リスクが残る。よってあくまで全面リフォームへの時間延ばしであり、引き続き退去時期を交渉し、残るリスクは賃料値上げや保険など金で軽減しなければならない。この交渉へ、小工事は、物件保全への賃借人の自分事としての理解を促し、歩み寄りへのきっかけとする、が筆者の意図だ。それほど保全理由であっても更新停止・退去合意は難しいのである。「応援する」という当方の趣旨から争いごと化はあり得ないオプションだから。
#漏水 #給湯管 #銅管 #物件保全 #マンション修繕 #退去 #賃貸借契約更新
#マンション #普通借家契約 #孤独死 #借地借家法 #賃借人の権利 #終の棲家 #契約更新
修繕工事相場自体が疑問
修繕時期を迎えた某管理組合で修繕委員会が発足した。管理会社は管理サービス専業（建設業兼業ではないの意）。修繕工事への関わり合いについては、無関与、無報酬での限定的対応、コンサル契約、などいくつかのパターンを提案中で、この姿勢から本件への売上野心は皆無状態と見た。
この状況で組合員の要望により参考見積を取得してくれた。しかし残念ながらその額は単価比較で、当方の過去事例の中の談合疑惑事例と同程度以上と高額であった。
もう「参考見積」は参考にならないのだ。長年の談合スキームによる実績が修繕工事相場を歪ませて形成してしまっているのではないか。組合は自ら相見積もりを主導するだけでは身を守れない。対象とする施工業者の実績実態調査から深ぼらねば正解に行きつけない。組合防衛マニュアルを近々提案しようと思う。
（続く）
・大手メディア記事
・断片情報
談合スキームの水増し額は2～4割とのことで、当方の経験事例と一致する。引っかかった修繕工事は全体の9割。
#マンション #元請 #大規模修繕 #談合 #責任施工方式 #設計監理方式
「管理は理事長次第」の弁。沖氏に同感
沖氏の弁；
・修繕自体は資産価値を上げない。過度な修繕意思やそれに伴う積立は疑問
・収支改善や住みやすさなど管理は理事長次第。輪番でなく、組合員は相応しい人を選出し報酬を支払うべき
まさに本サイトで訴求している「プロ理事」「自主・自衛」だ。以下「楽待」Youtubeご覧あれ。
https://youtu.be/sR9-QJu974A?si=B42i4YiVWX0ptLcm
#マンション #理事長 #理事会 #大規模修繕工事 #修繕 #管理組合 #輪番
公取委ガサ入れの効果
公正取引委員会の修繕工事を巡る談合疑惑公表のおかげで組合「磨き」必要性が説明しやすくなった。修繕に関して管理会社やコンサル会社との関係をチェックすべき理由として訴求できるからだ。組合のパートナーとして下請け多重構造へ利益配分さながらの仕掛けを動かし続けていた事実は、その業界構造を含めて重大な信頼義務違反だ。
当方は直近数年で大型修繕企画を4件行ったが、管理会社提案工費との当方の企画（組合直発注・責任施工方式）による工費との差額総計はなんと3億円になる。うち最大効果を上げた案件は2億円の修繕費節約である。
修繕積立金不足と声高に騒ぐ業界メディアも要因をしっかり分析訴求してほしい。一因は上記にある。当方が支援する組合はすでに節減効果を長計に反映し、毎月の修繕積立額を2割削減した。
以下に日経、毎日、ダイヤモンドの談合関連記事切り抜きを掲載する。
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続報として、このスキームによる水増し額は2～4割とのことで、当方の経験事例と一致する。全ての工事で水増しが行われているとは言わないが、このスキーム工事が実例となり、相場を形成してしまっているのではないか。一連のブログに記した通り、この業界スキームから距離を置く業者の責任施工、組合から直接発注しか打ち手は無いようだ。
#マンション #元請 #大規模修繕 #談合 #責任施工方式 #設計監理方式