・「一般管理費」が計画上の伏兵
・適正かチェックすること
計画で見逃しがちな「一般管理費」
一般管理費とは直接工事に関わる費用でなく、企業経営に必要な経費の賦課だ。スタッフ部門の人件費、オフィス賃料、育成費用、福利厚生費用、役員報酬、など。直接工事費の10~15%前後が目安と言われている。大企業ほど大きくなる傾向だ。
国土交通省 公共建築工事共通費積算基準(28年度)によれば規模と種類によって割合が異なる。
500万円以下:約17%
20億(30億)円以上:約8%
この間は数式があるが、8%~17%の間になり、金額増えるほど割合が下がる。
https://www.mlit.go.jp/common/001157937.pdf
マンションの修繕工事規模においては工事費の10%~程度を見込まねばならない。
長計上では一般管理費項目を作って%まで仮定し、計上すべき費用感である。
提案の一般管理費率は適正か
管理会社の大規模修繕工事提案において一般管理費がどれくらい加算されているのかチェックしたい。
施工会社であれば工事原価が見積額を構成する要因であるから、それに対する比率で容易に確認できるし、国交省ガイドを参照すればその妥当性も判定できる。
一方の元請はどうか?作業内容はコンサル委託とほぼ同じ、設計、選定、施工監理、だ。下請けに組み込まれる建設会社の工事費用を含む一般管理費%を要求されるのは腑に落ちない。管理会社など元請的立場の提案はその工事請負における提供価値・責任範囲の具体的説明が見積とセットでないと妥当性が判らない。
ちなみに設計・施工監理部分だけのコンサル委託の数百万円規模事例ではコンサル費用の35%だった。このあたりの当局のガイドラインの有無については把握できていない。
いずれにせよ提案側は請負方式や体制、各責任範囲を見積項目と共にしっかりと説明すべきだ。これを怠って検証力の無い理事会がスルーで見積を議案化してしまい、その額に組合員が驚愕する事例は枚挙にいとまがない。
#マンション #大規模修繕工事 #管理
(*写真は本記事とは一切関係ありません)
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