修繕で「磨く」

小修繕をセルフでこなしてみよう。業者の選択も見積や施工の日程調整も蓄積すべきノウハウの一環。投資額の軽減へも効果的です。さらには物件を熟知でき掌に載せることになる。

水回り

鍵交換

コンセプトを形にして使ってみる

施工を依頼する


修繕工事業者のボヤキ

・変わらない請負の構図

・管理会社の社会的責任

・管理組合、そして所有者の自己防衛策

現場監督の嘆き

自宅マンションは3年前に修繕工事を実施している。施工業者は管理組合直選定・直発注だった。施工中にタイル剥がれ修復の工法を変えたからと工賃の低減を申し出ていただき、たしか70万円ほど工費を下げてくれた。「実直な業者」の印象である。その前の2000年代前半に実施した大規模修繕においても相見積もりの結果、この施工業者が選定されており、通算二勝。合わせて二十年あまり自宅マンションを守ってくれている。アフターにおいてもトラブルを起こしていない。自主管理マンションの理事としてお付き合いいただく業者の実力や対応力には高い関心を持っているが、修繕工事に関してこの業者さんとこの現場監督を高く評価している。

 

その現場監督のN氏が訪ねてきてくれた。お年を召されたが現役だ。日焼けと深く刻まれた皺、丈夫そうな体躯が信頼感を醸し出している。一昨日の大雨の時にパルピットから雨水があふれ、その点検のための来訪だ。パルピットを横に這う雨どいの水平部分が、大量に流れ込んだ雨水の重量で外れ、上階からの雨水が一気にパルピットに流れ込み水があふれたとのことで、当時の修繕工事に瑕疵は無いとの説明だった。

 

緊急の点検来訪に謝意を伝えるとともに、大規模修繕を急ぐ別物件の施工対応可能性を尋ねた。

わたし:「修繕工事待ったなしの物件があるのですが、この秋の施工できる余裕ないですかね?」

N氏:「人手が足りてない状態なんですよ。病院とか介護施設とか大きな工事を頂いていて。一方でマンションの大規模修繕は塗装屋さんとかの新規参入もあって最近はあまりやってないんです」

続けてN氏:「何よりもマンション管理会社に仕切られるのが嫌なんです。三社の相見積もりだって出来レースで、価格調整はさせられるし、選定されてもキックバックを要求されたり。10%取られたら利益出ませんよ」「そもそもマンション管理会社がなぜ工事に関わるのか、管理だけやるべきですよね」

と同意を求められた。わたしの持論どおりのお話の展開に少々驚く。わたしは何ひとつ語っていないのだが、不満やるかたなしの語り口であったのだ。

 

国交省は管理会社や施工監理業者による元請や監理によるコンサルに警鐘をならしている。キックバックによる不正が常態化しているからだ。

・国交省注意喚起「設計コンサルタント業の不正」

https://www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf

平成29年の発信だが状況は変わっていないようだ。他にも元請の丸投げ・中抜きを規制するための発信もされている。

・元請への制限:

https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo13_hh_000453.html

上記の状況をまとめているのが以下のサイトだ。

・見直されるべき責任施工方式(設計監理方式に跋扈する悪徳業者)

https://www.zenkoku-mankan.org/construct/

管理会社の社会的責任

そもそもマンション管理は「サービス業」である。そこへ、ある時、何の宣言もなく「建設業者」となって修繕工事提案をする。前述の元請業制約に関して言えば、建設業としての前提条件を整えていることは間違いないだろう(さすがに違法にならないよう規制適応しているはず)。しかし彼らは「サービス業」としてマンション財政にも関わっている。財布の中身を把握して、一方ではその財源の主な使途である修繕に「建設業者」として提案をしてくる構図だ。この構図自体が利益相反視点で危ういことをマンション所有者は注意すべきだ。

 

さらに、先述の現場監督のボヤキにある業者選定仕切りとキックバックの業界構造だ。管理組合や理事会はこのいくつもの無駄な支出リスク、「住」という人の生活基盤に巣くう寄生する業に懸念を持たなければならない。施工について不明な理事達の足元を見て「品質リスク」ばかりをクローズアップし、「支出リスク」がおざなりにされる局面である。品質リスクを言い出したらキリがない。原発を建設するわけでもないのだから、リスクネタとその回避理由を具体的に説明させてみよう。小難しい技術的リスクは無いはずだ。そもそも修繕を提案しておいて同時に「施工業者任せは危ないから私たちが」と言い出した時点で提案から距離を置くべきなのだ。

 

この懸念について素晴らしく実践的な分析記事がある。管理会社を修繕工事の元請をする・しない、で一覧にしたのである。管理会社が売上重視姿勢か住人に寄り添う姿勢かの判別に一つの指標を与えている。

・元請けをする管理会社、元請けしない管理会社、どちらが良いの?

https://manshion.runkodaira.com/daikibosyuzen-managementcompany2/

わたしが関わったことのある管理会社のこの中に5社ほどあるが、当方の主観的な評価とほぼ合致している。こうした管理会社選定の判断指標がもっと重視されるべきだと思う。

 

また経営に関わる身として一言いいたい。なぜ管理会社の経営層は自分たちのミッションをその社会的責任において再定義できないのか。親会社であるデベロッパーからほぼ自動的に落ちてくるストックから、そのアフター売上であるサービスビジネスを線形に描く、ノンインテリジェントな天下り経営、をイメージしてしまう。当方の杞憂であってほしい、が、共生パートナーでなく寄生になっているとしたら、その根源はこの経営姿勢、ミッション、にあると危惧する。マンション管理の本来の「サービス業」として伸びしろはいくらでもある。にわか建設業になる前に、サービス業としてお客をしっかり見つめてほしいものだ。

理事会や管理組合が取るべき自己防衛策

 修繕工事にコンサルを雇いたいなら、そのコンサルの実績や信頼の確認はもとより、そもそも採用する工事方式の長所短所からの検討が必要だ。以下の順番に検討してみることを一考してほしい。

 

1.建物診断:構造的欠陥の有無確認。通常は経年劣化が大半の改修理由のはず

2.施工指針:経年劣化なら、修繕は塗る・貼る、だけの原始的工法だ

3.方式検討:責任施工方式(修繕業者に直発注)か、設計監理方式(元請や施工監理業を修繕工事業者を監視役で入れる)

 

経験や事例から言えることは、いくら管理会社やゼネコンに元請や監理を任せても、品質は下請け孫請けの現場を担う職人のスキルやモラルに依存してしまう。壁や屋根に登る現場作業員の施工段階でテキトーにやられたらトラブルの種はそこに根を下ろす。いくら監理者をいれても職人の一挙手一投足に付きっきりでチェックすることは不可能で、施工後の目視チェックだけだからだ。だから大手ゼネコン元請施工事例でもトラブルネタは尽きないのだ。経年劣化であれば責任施工(修繕業者へ直発注)で余計な出費を抑え、理事が完了確認時に目視確認をすることがコスパ最強、余計な「支出リスク」を抱えない、ことなのである。

わたしがなぜ大規模修繕工事の適切な施工方式や業者選定、そして管理会社の役割についてここまでの論を伝えたいのか。それはマンション所有後さらに生涯付きまとう毎月のマンションコストは生命保険以上の大物支出だからだ。公益財団法人生命保険文化センターが3年に一度実施する「生命保険に関する全国実態調査」の2021年度の調査結果によれば、生命保険で払い込む保険料は全世帯平均で年間37万1000円、月換算で3万円超だ。この「人生の大きな買い物」と言われている生命保険料に比べても、購入したマンションの維持費(管理費・修繕積立)がいかに「大きな買い物」であるかわかると思う。生命保険と違い、一生毎月、死んだ後も所有権移転まで支払いが必要だからだ。

 

マンションという「大きな買い物」はさらにその維持という人生の「大きな買い物」を伴う。若くしてマンションを所有し人生の夏を過ごす、が、皆全員がマンションとともにやがて高齢化し、年金生活者となり秋・冬へと否応なくそのステージを変えていく。修繕積立をいかに大切に使っていくか、寄生しようとする業を避ける知識の有無が所有者のライフプランを左右し、その住基盤であるマンションを守るのである。品質リスクと財政リスクのバランスこそがひとつ屋根の下で人生をともに送る住人の健全な論点である。是非明るく楽しく整合してほしい。

 

#マンション #理事 #財政 #管理 #大規模修繕 #元請 #マンション管理会社

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大規模修繕ー3.一般管理費を見逃すな

・「一般管理費」が計画上の伏兵

・適正かチェックすること

計画で見逃しがちな「一般管理費」

一般管理費とは直接工事に関わる費用でなく、企業経営に必要な経費。スタッフ部門の人件費、オフィス賃料、育成費用、福利厚生費用、役員報酬、など。直接工事費の10~15%前後が目安と言われている。大企業ほど大きくなる傾向だ。

国土交通省 公共建築工事共通費積算基準(28年度)によれば規模と種類によって割合が異なる。

500万円以下:約17%

20億(30億)円以上:約8% 

この間は数式がありますが、8%~17%の間になり、金額増えるほど割合が下がる。

https://www.mlit.go.jp/common/001157937.pdf

よって修繕工事においては工事費の10%~程度を見込まねばならない。

長計上では一般管理費項目を作って%まで仮定すべきだ。

提案の一般管理費率は適正か

さて、管理会社の大規模修繕工事提案において一般管理費がどれくらい加算されているのかチェックしたい。売上重視の姿勢か管理組合に寄り添う姿勢か、こういったところからチェックするのである。

建設会社であれば工事原価が見積額を構成する要因であるから、それに対する上記%で容易に確認できるし、また国交省ガイドに外れる業者もいないだろう。一方の元請はどうか?作業内容はコンサル委託とほぼ同じ、設計、選定、施工監理、だ。下請けに組み込まれる建設会社の工事費用を含む一般管理費%を要求されるのは筋に合わない。

ちなみにコンサル委託の場合、某社の実例はコンサル費用の約35%だった。数百万円の請負規模であるから妥当だ。元請の場合、作業は同様なのに下請け工事費含む一般管理費%を要求するのは腑に落ちない。

このあたりのガイドの有無については引き続き探していくとして、やはり中間にいる業者は排除して施工業者に直接発注するほうが安価に済むことは間違いない。

請け負う側も信頼関係を損ねないようにしっかり説明すべきだ。これを怠って議案化し、実施のフェーズで見積額に驚愕する事例は枚挙にいとまがない。

 

#マンション #大規模修繕工事 #管理

 

 

(*写真は本記事とは一切関係ありません)

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大規模修繕ー2.提案の見方

・各社各様な「xx方式」。どう見る

・どう扱う

請負の方式に惑わされる。元請なのか、コンサル請負なのか

管理会社は長計の大規模修繕工事の前年度あたりに提案してくる。弊社の「xx方式」は・・・のサービス提案だ。正直よくわからない。請負だから大きくは二つである。修繕工事の施工業としての「元請」か施工業者と別に施工監理などを請け負う「コンサル」かだ。

「元請」の場合は、専門業者を下請けにした構造で、その付加価値は設計、工事保証、施工監理、アフターである。「コンサル」の場合は設計と施工監理が付加価値だ。

一方国交省を起点とした世の中的には「責任施工方式」と「設計監理方式」だ。以下の記事を参照してほしい。

https://www.zenkoku-mankan.org/construct/

 

つまり理事会的には、以下のように見ればよい。

一社に発注(契約書一本)→責任施工方式。管理会社であれ建設会社であれ元請一本

二社に発注(契約書二本)→設計監理方式。建設会社に施工を、設計監理はコンサル会社へ

この区別をしたのちに、管理会社提案を一旦は他社比較などして検証すべきだ。

 

元請手数料にしても工事費用の10%から20%までさまざまで、工事が5千万円としてもその差は何百万にもなってしまう。

元請で施工会社を相見積もりします、が通例だが、その前に元請手数料やコンサル費用をしっかりチェックしなければ工費は決して適正にならない。

提案をどう扱うか

上記のとおり、施工会社を相見積もりするに惑わされることなく、元請もその内容と価格をしっかり比較検討しなければならない。

設計、業者選定、施工監理、アフター、工事保証、など付加価値各項目を列挙し、他社と比較し決定する。

でも本当に必要か

修繕工事はおおむね経年劣化の補修で、構造問題を抱えた物件は稀であろう。建設するわkではないので、果たしでどこまで重厚な仕組みが必要なのか、をよく考えてほしい。

引用した記事にあるように直接発注する責任施工方式も含めて検討すべきなのだ。

 

(*写真は本記事とは一切関係ありません)

#マンション #大規模修繕工事 #管理

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大規模修繕ー1.いいの?この構図

・毎月の住コスト、修繕積立の額を決める大規模修繕

・管理会社の元請ありか?

もっと気にしよう。毎月の住コストを決めてしまうイベントなのだよ

大規模修繕工事。総会資料などで決議を求められることはマンション所有者皆経験のことと思う。これをスルーしてはいけない。長期修繕計画(長計)の大物投資案件で、長計軸30年におおよそ二回予算額が計上されているはずで、これによって毎月の修繕積立額が左右される。妙に高い修繕積立の場合はこういった大物事案予算に課題がある場合が多い。

修繕積立や管理費が高ければ物件価格は下がるのだよ。そもそも一戸建てに比べてマンションの住コストは高すぎる。

管理会社は管理委託以外を請け負うべきなのか

管理会社の立ち位置も世間で議論があってよいのではないか。長計を請け負い、その中の大物工事も元請で提案してくることはかなり一般的だと思う。ちょっと待てよ、長計を決めることは財政を決めること、その作成者が、その中の工事まで請け負ってしまえば一体、だれが健全性をチェックできるのだろうか。

おおよそ輪番で及び腰の理事達は管理会社提案をそのまま受け入れ議案化する。そして総会となれば、委任か全議案承認の欠席届で総会決議前に決済済みがよくある成り行きだ。

背景にある課題は上記の構図だけでなく、情報格差だ。管理会社と理事の間には大きな情報格差があり、理事達に提案をチェックする知見はおおよそないのである。

管理会社はどうだろう、法人だから売上目標もあり、IR情報を覗き見れば、各社リニアに成長することになっている。

かくして、管理組合は管理会社の「金の生る木」に組み込まれていくのではないかと危惧する。

一定のモラルをセットして

会社間の取引ではルールがあり、一定のモラルが守られるようになっている。どうも住関連のB2Cは気になる。業界は無理でも国交省がガイドラインを示すべきではないか。もっぱら大規模修繕を加速させる動機付けにはご執心のようだが、それ以前にこれを解決しないと住コストが危ない。スマホ料金低減はお見事だった。管理費はそれなみに高コストだよ。是非メスを入れてほしい。

 

(*写真は本記事とは一切関係ありません)

#マンション #大規模修繕工事 #管理

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