リフォームは企画意図から始めよう

リフォーム対象は間口が広く潜在的発展性を感じさせる間取りだ。難点はトイレ・洗面が居室中央に配置されていることで、洋室１に向けての動線確保へ実用面積が減少することだ。

この難点を解消し、２LDKとして機能することをバリューアップ目標と定めた。

企画意図を表現すると図のようなリフォーム要件になる。トイレと洗面、流し台を配置換えすることで、通路はLDKに加わり14畳になる。さらに洋室１への動線上をロフトにすることで洋室２に1.5畳加わり合計5.5畳となる。

これにより、50平米に満たない居室が、「２LDK、リビング14畳」と大きく仕様を向上させられる。賃料換算で月2.5万円プラスのバリューアップを目標とした。20年償却として、単純インカム600万円。このリフォーム投資が600万円を生む、という目的設定だ。

さてこの目的へ妥当な投資額はいかほどか。様々なリスクを考慮し利回り6％と高めに設定すると・・・

利回り6%で20年間毎年30万円を生み出す投資の妥当性を評価するために、投資元本がいくらになるかを計算してみよう。これは、将来受け取る金額（年金のように毎年30万円）を現在の価値に割り引く、という考え方に基づく（年金現価係数とかIRRとか）

利回り6%で20年間の係数は、約11.4699。投資元本を計算すると・・・

投資元本 ＝ 毎年受け取る金額 × 年金現価係数

投資元本 ＝ 30万円 × 11.4699 ＝ 約344万970円