解体前におおよその梁構造や配管穴など確認して企画意図を固めるのだが、最終決定は解体後である。
＜企画意図ー前回ブログの要旨＞
・トイレと洗面、流し台を配置換えすることで、洋室１への通路はLDKに加わり14畳になる。さらに洋室１への動線上をロフトにすることで洋室２に1.5畳加わり合計5.5畳となる。
これにより、50平米に満たない居室が、「２LDK、リビング14畳」と大きく仕様を向上させられる。
・この付加価値の賃料効果を２．５万円として、償却期間と利回りから350万円を目標コストとする。
以下、解体状態の各所写真である。
リフォーム部分全貌
LDKへ統合部分
洗面台とトイレの床下
ユニットバス
流し台床下
おおよそ水回り各設備は意図どおりに移設可能と思われるが、レンジフードのダクト配管に難がありそうだ。バルコニーへの配管経路である図上居室中央縦にも梁があったからだ。流し台起点に考えると、最適配置はその左、新ドア設置位置になる。施工業者と最終案へさらに調整が必要だ。（続く）
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さて、管理組合に朗報をもたらしたことも紹介する。
別物件で排水管更生工事を施工頂いた専業某社様に居室内を通る共用排水管について所見を頂いた。解体開口のこの機会に有償の調査を打診したら上記の画像で以下所見を頂けちゃったのだ。
・耐火二層管（不燃材で外装された塩ビ管）使用。図面上も耐火二層管の記号であるTPと記入があり。
・共用専有配管共に、塩ビ管であるため経年による腐食は生じない材質のため、大々的な改修は不要。
・特段内視鏡調査等の実施も必要ではない。
別物件は鋳鉄製で腐食やサビの更生工事に戸当たり50万円の支出となった。当該マンションでも長計上に2269万円が計上されていがなんとメンテナンスフリーと判明したのである。長計上で2千万円超を消すことが出来る。これは「修繕」でも述べた通り、即毎月の修繕積立金を減額反映することが出来るのだ。
共用排水管
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