リフォームは企画意図から（5）完工　検証更新中！

紆余曲折を経て完工した。仕上げ～引き渡しに向けてリフォーム業者の管理能力が試されるところであるが納期他期待を大きく外れ、連日現場を確認する日々が続いた。見積項目としての現場管理費の意味を問いたい局面であった・・・。

気を取り直し、引き渡し後に実物に身を置いて改めて企画意図を確認していった。図面ではどうしても空間感覚が湧かず、空間を把握できずにずっとモヤモヤしていた。まさに最大の検証事項だ。一つずつ仮の調度品を置きながら空間想定の良否を確認していく。

まずはリビング拡大。専有部中央にあったトイレ・洗面を移設し、ダイニングに割り当て、L字型のLDKとした。写真のタイル敷の部分だ。 ダイニング部を合わせLDKは6畳から9畳に拡大した。

そしてリビング併設の間仕切り居室１にロフト設置。4畳大ほどの空間にベッド化可能な1畳ロフトを付け全体として２LDK物件にした。 梁の奥右手の天井が下がった部分だ。

Before　居室１　リビングと間仕切り折戸で仕切られる。クロゼットの裏側がトイレ、その左手の壁の裏側に洗面台があった。

After　壁とクローゼットの向こう側の洗面室設備は撤去しダイニングへ統合。折戸は三分の二に縮めその上部はロフトへ。写真中央の柱の向こう側、流し台の右手はトイレだったが冷蔵庫置き場に。

４イン１にした洗面室。洗濯機置き場併設のキッチンを浴室・洗面・トイレの３イン１に変更。（続く）

Before

After　旧流し台背面からの撮影。流し台は撤去され出入口ドアと洗濯パンへ、奥の旧洗濯パンはトイレへ、正面壁はUBの出入口へ、リビングとの接続部出入口は洗面台へ。

企画になかったが居室２のクローゼット撤去と天井上げによる空間拡大。クローゼットをオープン化し、居室1のロフト設置時に天井を上げたのと同様な高さ拡大により天井高２．７ｍを実現した。

先にお伝えした通り、本件は賃料効果仮定と投資効果仮定を置き投資額を350万円とした。完工時の費用総計は約360万円となった。

・造作＋電気＋壁紙　230万円

・設備（上下配管変更、各設備設置）　113万円

・支給品（流し台、洗面台、便器）16万円

ほぼ目標額どおりであるが、これに加えてマルチエアコン購入13万円、同設置6万円、居室２の追加工事約50万円。さらに検証による是正工事に30万円ほどを見込んでいる。結果460万円程度の投資となるだろう。

ここからの賃料効果については客付け後に追記しようと思う。

（更新中）

「設備業者見積の闇」でお伝えした通り、本件のようにリフォーム業者に一任しても、その座組へのチェックが必要である。造作、設備、電気、壁紙が基本的なチーム構成だが、見積をこの枠組みで作成させ、各項目ごとにその妥当性をしっかり確認しよう。本件では設備工事だけで約60万円を節減した。初期の設備見積からはなんと半値になったのである。

マンション全体の修繕同様に、専有部のリフォームも知見を集め交渉の姿勢が必要だ。見積書の構成、各価格の妥当性、適切な見積更新、支払い条件、などが交渉の要点である。腹落ちしなければ座組を変えさせる、契約を解除する、など強い姿勢で臨みたい。相場観を持つことが難しいリフォーム工事はつい言いなりになってしまいそうになるが是非参考にしてほしい。

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